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Das Exporo Interview Teil 2 – Bestand, Sicherheiten & Expansion

Das Exporo Interview Teil 2 – Bestand, Sicherheiten & Expansion

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Interview mit Exporo - Sicherheiten, Bestand

Heute gibt es den zweiten Teil meines Interviews mit Exporo. Wenn du den ersten Teil verpasst hast, findest du das erste Interview hier zum Nachlesen.
Jetzt geht es um Exporo Bestand und was nach den 10 Jahren Laufzeit alles passieren könnte. Zudem wirst du etwas über die Sicherheiten erfahren und was Exporo mit der Blockchain vorhat hat.

Exporo im kurzen Überblick

Für alle Leser die Exporo nicht kennen, Exporo ist ein Marktplatz für digitale Immobilieninvestments. Mittels Anleihen können Investoren in Immobilienprojekte investieren. Dabei werden zwei Projekttypen unterschieden:

  1. Exporo Projekt – Immobilien die gebaut und verkauft werden sollen. Die Rendite entsteht durch den Verkaufspreis. Hier ist der Anlagehorizont mit 1-3 Jahren eher kurzfristig. 

  2. Exporo Bestand – Investiert wird in bereits bestehende Immobilien. Die Rendite entsteht durch die laufenden Mieteinnahmen und durch eine mögliche positive Wertentwicklung der Immobilie. Der Anlagehorizont ist mit 10 Jahren eher langfristig, wobei es auch einen Handelsplatz zum Verkauf/Kauf gibt. Hierzu jetzt mehr im Interview.

Exporo im Interview – Teil 2

  1. Sebastian: Um z.B. dem Baurisiko zu entgehen, gibt es bei euch auch die sogenannten Bestandsimmobilien. Möchtet ihr die kurz vorstellen?

    Exporo: Exporo Bestand haben wir Anfang 2018 ins Leben gerufen, um es Anlegern zu Ermöglichen mit einem geringen Mindestbetrag von den Vorteilen von Immobilieneigentum zu profitieren.
    Diese können ab 1.000 Euro in Form einer Anleihe in Bestandsimmobilien investieren, die Exporo selbst erworben hat und verwaltet. Die Anleihen haben eine Laufzeit von 10 Jahren.
    Die Anleger erhalten quartalsweise Ausschüttungen und partizipieren an der Wertentwicklung der Immobilie. Sie müssen sich nicht um die Vermietung oder Instandhaltung der Immobilie kümmern und können Ihre Anleihe jederzeit wieder über den Exporo Handelsplatz veräußern.

  2. Bei den Bestandsimmobilien profitiere ich als Investor nicht nur von den
    Mieteinnahmen, sondern auch von einer möglichen Wertentwicklung. Wer kümmert sich um die Instandhaltung der Immobilien und wer prüft, ob ggf. Mieterhöhungen möglich sind?

    Um die notwendige hohe Qualität für die Anleger zu garantieren, haben wir bei Exporo eine starke Asset-Management-Mannschaft aufgebaut. Aktuell sind vier Mitarbeiter mit der reinen Eigentümervertretungsfunktion betraut, die die eingesetzten Hausverwaltungen steuern und kontrollieren. Neben den klassischen Themen der laufenden Ausschöpfung der vertraglichen Mieterhöhungspotentiale hat jeder Mitarbeiter die Aufgabe Wertentwicklung in den Immobilien zu generieren und Mehrwerte in den Immobilien zu schaffen.
    Die im Ankauf, auch durch externe Gutachter festgestellten Investitionsmaßnahmen werden sinnvoll anhand einer langfristigen Planung im Interesse der Anleger umgesetzt. Insbesondere gewerbliche Vermietungen und die Bau- und Projektsteuerung erfolgt zentral durch das Hamburger Exporo Team. Die Budgetkontrollen und Abstimmungen mit den in den Immobilien eingesetzten Dienstleistern erfolgen mindestens monatlich, um die entsprechenden Renditeziele zu erreichen.

  3. Die Bestandsimmobilien laufen über Anleihen mit einer 10-jährigen Laufzeit. Ein langer Zeithorizont. Was passiert danach?

    Grundsätzlich wäre auch ein Zeithorizont über den kompletten Lebenszyklus der Immobilie denkbar. Die Laufzeit der 10 Jahre beruht auf Basis der Zinsbindung des Annuitätendarlehens, um so eine kalkulierbare Sicherheit bestmöglichst darzustellen.
    Weiterhin kaufen wir Immobilien im Bereich von Core (langfristig und sicher vermietet), bei denen die Amortisierung der Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer nach 5 bis 6 Jahren unter konservativen Mietsteigerungsannahmen erfolgt, um so ein attraktives Immobilienmodell zu gewährleisten.

    Nach Ablauf der 10 Jahre sind folgende drei Szenarien denkbar:

    1) Verkauf der Immobilie
    A) Verkauf zu einem höheren Wert als dem Ankaufspreis: Die Anleger werden mit 80% an der Wertsteigerung der Immobilie beteiligt. Somit erhalten die Anleger über die Laufzeit des digitalen Immobilienbestandes die regelmäßigen Ausschüttungen in Höhe von 4 % – 5 % UND den Anlagebetrag zum Nennbetrag zurückbezahlt UND den Anteil der Wertsteigerung. So sind die Gesamtrenditen in Höhe von 6,5 % – 7,5 % bei einer normalen Entwicklung des Immobilienmarktes zu erreichen.

    B) Verkauf zu einem niedrigeren Wert als dem Ankaufspreis: Durch die
    Wertsteigerungskomponente der Mieterhöhungen und die über die Laufzeit zwischen 15 % und 20 % erfolgte Tilgung des Fremdkapital-Darlehens, können selbst bei sinkenden Preisen die Anleihen zum Nennbetrag zurückgeführt werden. So werden die Immobilien derart kalkuliert, dass je nach Lage und Objektart immer der Worst-Case betrachtet wird. Unter Bezugnahme der laufenden Ausschüttungen wird erst bei Unterschreitung von Faktoren im Bereich von 10 x – 14 x der Jahresnettokaltmiete ein Verlust gegenüber des eingesetzten Anlagebetrages vorliegen.

    2) Auflage einer Folgeanleihe
    Hierbei wird ein Verkehrswertgutachten erstellt und die neue Anleihe basierend auf dem Verkehrswert der Immobilie aufgelegt. Bei einem höheren Verkehrswert ggü. dem Kaufpreis erhalten die Anleger entsprechend Szenario 1A 80% der Wertsteigerung, den Nennwert und die regelmäßigen Ausschüttungen.

    3) Rückführung der Anleger zu einem niedrigeren Verkaufspreis
    Durch die Wertsteigerungskomponente der Mieterhöhungen und die über die Laufzeit zwischen 15 % und 20 % erfolgte Tilgung des Fremdkapital-Darlehens können selbst bei stark sinkenden Preisen die Totalverluste eingedämmt werden. So werden die Immobilien derart kalkuliert, dass je nach Lage und Objektart immer der Worst-Case betrachtet wird. Unter Bezugnahme der laufenden Ausschüttungen wird erst bei Unterschreitung von Faktoren im Bereich von 10 x bis 14 x der Jahresnettokaltmiete ein Verlust des eingesetzten Anlagebetrages vorliegen.

  4. Du hast bei einer der letzten Antworten schon den Exporo Handelsplatz erwähnt. Wenn ein Investor seine Anleihe nicht 10 Jahre halten möchte, dann kann er diese auf dem Handelsplatz verkaufen. Wie funktioniert der Verkauf und was kostet mich ein vorzeitiger Verkauf?

    Exporo-Anleger, die Anleihe erworben haben, können diese jederzeit zu Ihrem Wunschpreis auf dem Exporo-Handelsplatz anbieten. Hier kann dann ein anderer Exporo-Anleger diese Anteile erwerben.

  5. Seit eurer Gründung in 2014 habt ihr bereits über 200 Projekte über Exporo.de finanziert und noch kein einziges Projekt ist ausgefallen.
    Gab es bereits kritische Momente, wo ihr unterstützend eingreifen konntet?

    Exporo arbeitet sehr partnerschaftlich mit den Projektentwicklern zusammen. Sollte es in einer bestimmten Phase des Projekts kritisch laufen, steht Exporo unterstützend zur Verfügung. Dafür nutzt Exporo sein eigenes Real Estate Team sowie das externe Netzwerk, um in diversen Phasen eines Projekts unterstützen zu können.

  6. Wenn es zu Ausfällen kommen sollte, werden die hinterlegten Sicherheiten interessant. Im Baltikum gibt es Immobilien Crowdinvesting Plattformen die mit erstrangigen Sicherheiten arbeiten und Immobilienprojekte ganz ohne Banken finanzieren. Warum gibt es bei Exporo nur das Nachrangdarlehen? Wäre Exporo nicht mittlerweile groß genug, ganz alleine eine solche Finanzierung zu stemmen und erstrangige Sicherheiten anzubieten?

    Tatsächlich funden wir mittlerweile auch Projekte mit einer erstrangigen Grundschuld in Darlehenshöhe, was bedeutet, dass wir mittlerweile auch ohne Banken Projekte finanzieren. Ein Beispiel hierfür ist das Finanzierungsprojekt „Logistikpark in Neustadt Coburg“.

  7. Werden wir demnächst häufiger Projekte ohne Bankdarlehen und damit mit erstrangigen Sicherheiten auf Exporo angeboten bekommen?
    Wie sieht hier die Strategie von Exporo aus, bzw. welche Form favorisiert Exporo?

    Für die Sicherheit unserer Investoren bzw. Anleger bemühen wir uns immer eine Grundschuld, als Darlehenssicherheit bei unseren Projektentwickungsfinanzierungen durchzusetzen.
    Eine Grundschuld oder andere werthaltige Sicherheiten, wie die Verpfändung oder Abtretung von Geschäftsanteilen oder einem abstrakten notariellen Schuldanerkenntnis der handelnden Personen bei dem jeweiligen Projekt, wird von uns immer angestrebt, unabhängig von dem Rang unserer Finanzierung.
    In Bezug auf den „Rang“ unserer Finanzierungen unterscheiden wir grundsätzlich zwischen drei Darlehensarten:
    1. Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt: Eine Darlehensart, die wir geschäftspolitisch ausgeschlossene haben.
    2. einfaches Nachrangdarlehen: unser hauptsächliches Finanzierungsmodell, bei dem wir die Mezzanine-Tranche (Junior-Tranche) einer Projektentwicklung im Range nach einer Bank finanzieren.
    3. Erstrangige Finanzierung (Senior-Tranche) bei der wir als einziger Finanzierer einer Projektentwicklung auftreten. Diese Finanzierungsform kommt bei uns relativ selten vor, da Banken diese erstrangige Tranche üblicherweise wesentlich günstiger darstellen können.

  8. Hier auf meinem Blog beschäftige ich mich sehr viel mit P2P-Krediten und dem Crowdinvesting im Baltikum. Meine Leser sind es daher gewohnt, mit sehr kleinen Summen von 10 Euro bis 100 Euro pro Projekt investieren zu können.
    Bei Exporo liegt das Mindestinvestment bei 500 Euro (Finanzierung ohne Anleihe) bzw. 1000 Euro (mit Anleihe). Warum ist euer Mindestinvestment so hoch?

    Die Höhe des Mindestinvestments richtet sich grundsätzlich bei Exporo nach der Art der Finanzierung: Anleihen-Investments lassen wir aus abwicklungstechnischen Gründen primär bei der CSSF in Luxemburg genehmigen, jedoch mit deutschen Emittenten.
    Daher ist hier nur eine Mindesthöhe von 1.000 Euro pro Anteil möglich. Das hat gesetzliche Hintergründe.
    Bei den Vermögensanlagen, mit zumeist deutschen Emittenten bei der BaFin in Deutschland gestattet, können wir das Mindestinvestment rechtlich frei wählen – derzeit liegt es bei 500 Euro.

  9. Bergfürst, ebenfalls ein Immobilien Crowdinvesting Anbieter aus Deutschland, schafft es dieses Investment bereits ab 10 Euro zu ermöglichen. Was unternehmt ihr, um auch Investoren mit kleinerem Geldbeutel zu gewinnen?

    Mit der Billigung des ersten Wertpapierprospektes in der EU für eine tokenbasierte Anleihe im Immobilienbereich haben wir unsere Vorreiterrolle in der Digitalisierung der weltweit größten Asset-Klasse weiter ausgebaut
    Dieser Schritt ebnet weiterführend den Weg für bahnbrechende Entwicklungen, die das Angebot für unsere Anleger signifikant verbessern werden. Schon heute erlaubt uns die Tokenisierung unseren Prozess transparenter, schneller und schlanker zu gestalten, um unsere Bestandsimmobilien noch näher an unsere Anleger zu bringen.
    Zusätzlich sehen wir die Stärken der Technologie in der signifikanten Reduzierung der Mindestanlagesummen, theoretisch bis auf 1 Euro. Wir arbeiten bereits an Investitionsmöglichkeiten mit einer Einstiegssumme von weit unter 500 Euro.

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  10. Die erste Hälfte von 2019 liegt hinter uns, was gab es für euch an Highlights neben erfolgreichen Finanzierungsprojekten und eurem ersten Investment auf der Blockchain?

    Anfang 2019 haben wir erstmals den Exporo Award für unterschiedliche Kategorien verliehen. Der Award für das beste Projekt beispielsweise ging an das City Business Hotel in Hannover.
    Mitte Mai gewann Exporo wie im Vorjahr auch einen Sonderpreis des Fintech Germany Awards als herausragendes Proptech.
    Ende Mai ging dann nach nur 4,5 Jahren Firmengeschichte unser 130. Mitarbeiter an Bord. Im Juni konnte Exporo eine Finanzierungsrunde in Höhe von 43 Millionen Euro abschließen.

  11. Was kannst du uns über die zweite Hälfte von 2019 verraten? Was macht z.B. eure Expansion ins Ausland?

    Wir haben einiges vor, selbstverständlich auch das Erweitern des Marktes, in dem Exporo agiert. Exporo wird die Expansion ins europäische Ausland antreten und die ersten Zielmärkte werden die Niederlande und Frankreich sein.
    Zusätzlich sind wir dabei unseren Handelsplatz, auf dem die Anteile an dem Exporo Bestands Produkt gehandelt werden können, auszubauen.
    Die Vision ist es hier, einen Echtzeit Handelsplatz zu kreieren an dem tagesaktuell, wie an der Börse, Immobilienanteile gehandelt werden.
    Diese Liquidität auf dem Zweitmarkt ist ein großes Ziel.“

  12. Vielen lieben Dank für deine Zeit und die vielen wertvollen Informationen. Wenn meine Leser bis hierhin noch nicht von Exporo überzeugt sind, was gibst du ihnen noch mit? Warum sollten der Leser jetzt bei Exporo investieren?

    Wir konnten uns als Marktführer in Europa etablieren und expandieren weiter.
    Wir bemühen uns dabei stets eine transparente und unkomplizierte Abwicklung zu gewährleisten. Außerdem hat jeder Kunde seinen persönlichen Ansprechpartner, der mit Rat und Tat zur Verfügung steht. Auch wenn ein Investment immer mit Risiken verbunden ist, können wir damit punkten, dass unsere Rückzahlungsquote nach wie vor bei 100 % liegt.

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Wenn dein Interesse geweckt ist, hier geht es zur Übersicht * für die Bestands-Projekte.
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  1. Gehe auf die Seite https://exporo.de * und registriere dich mit einem Klick auf den Button „Anmelden“ oben rechts.
  1. Klicke auf „Registrieren“ und gebe deine E-Mail-Adresse ein. Du bekommst nun eine Bestätigungsmail. Die Registrierung an sich ist unverbindlich und kostenlos.
  1. Vervollständige deine Angaben im Registrierungsformular und gebe den Registrierungscode „101690“ in das Feld „Empfohlen von“ ein. Wenn du direkt über meinen Link gekommen bist, kann das Feld bereits vorausgefüllt sein oder es ist gar nicht mehr sichtbar.
  1. Nach erfolgreich abgeschlossener Registrierung erhältst du eine E-Mail mit einem Aktionscode.
  1. Wähle nun ein Immobilienprojekt aus und gebe beim Investmentprozess diesen Aktionscode in das entsprechende Feld ein.
  2. Die 100 Euro werden dir nach Ablauf der Widerrufsfrist auf dein Konto überwiesen.

Was für Projekte werden zum Investieren angeboten?

Exporo bietet aktuell eine ganze Reihe von Projekten an. Aktuell laufen 2 Bestandsprojekte und 3 Finanzierungsprojekte. Nutze die 100 Euro Cashback und erhalte so direkt 10 % deines eingesetzten Kapitals zurück!

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