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Macht die BaFin Crowdinvesting sicherer? Exporo im Interview

Macht die BaFin Crowdinvesting sicherer? Exporo im Interview

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Exporo Immobilien Crowdinvesting im Interview

Bei der Geldanlage läuft in Deutschland fast nichts ohne die BaFin. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht hat als Ziel ein funktionsfähiges, stabiles und integres Finanzsystem zu gewährleisten. 
Viele Anleger fühlen sich gleich sicherer, wenn der Stempel „BaFin“ auf einem Finanzprodukt drauf ist, auch ich zähle mich dazu.

Exporo, Prospektpflicht und die BaFin

Deutsche Immobilien Crowdinvesting Plattformen müssen für jedes Projekt ein sogenanntes Vermögensanlagen-Informationsblatt (kurz VIB) bereitstellen.

Das VIB ist eine Art Beipackzettel für das Investment und liefert wichtige Informationen über die Kapitalanlage. Der Vorteil ist, dass die BaFin den Aufbau und die Struktur des VIB vorgibt und kontrolliert. Hast du als Investor einmal das VIB verstanden, dann fällt es dir beim nächsten Projekt deutlich einfacher, dir die wichtigen Informationen herauszusuchen, da sich jedes VIB gleicht.  

In dem Informationsblatt findest du z.B. Informationen:

  • über den Anbieter und Emittent
  • über die Laufzeiten und Konditionen
  • über die diversen Risiken
  • über die Kosten
  • und viele weitere Informationen

Das VIB muss auf DIN-A4 zur Verfügung gestellt werden und umfasst 3 Seiten. Die Informationen müssen leicht verständlich sein.

Der Wertpapierprospekt bei den Exporo Anleihen

Exporo hat das Crowdinvesting vom grauen Kapitalmarkt, mit dem Investieren in Anleihen, auf den weißten Kapitalmarkt gebracht. Bei Wertpapieren (Anleihe) gibt es natürlich ebenfalls eine Prospekt- /Informationspflicht. 
Wer sich die aktuellen Projekte auf Exporo ansieht, wird feststellen, dass hier ein Wertpapierprospekt beiliegt. Diese sind deutlich umfangreicher und können einen Umfang von über 100 DIN-A4-Seiten erreichen. 

Auch bei dem Wertpapierprospekt möchte die BaFin sicherstellen, dass Investoren und Anleger immer gründlich und umfassend über das Wertpapier informiert werden. Genauso wie beim VIB sollen auch diese Informationen standardisiert aufbereitet sein.

Diese Prospektpflicht wird von der BaFin beaufsichtigt. Kein Crowdinvesting-Projekt darf in Deutschland live gehen, wenn die Freigabe der BaFin fehlt. 

Doch was prüft die BaFin und was prüft Exporo? Wer achtet auf die Wirtschaftlichkeit? Wer erstellt die Risikoklassen und macht die BaFin Crowdinvesting wirklich sicherer?

 

Mein Interview mit Exporo

  1. Über Exporo wird Geld für Immobilienprojekte eingesammelt. Was für Eigenschaften muss ich denn mitbringen, um mein Hausbau über eure Plattform zu finanzieren? Kann ich als Privatperson überhaupt Geld für meinen Hausbau einsammeln?

    Nein, das ist nicht möglich. Für die Investoren auf der Seite müssen gewisse Sicherheiten gewährleistet sein. So muss eine Rückzahlung innerhalb der festgelegten Laufzeit zwischen 12 und 36 Monaten realistisch sein, die im Normalfall über Projekterlöse ermöglicht wird. Bei einem Hausbau für den Eigenbedarf ist kein Verkauf vorgesehen, wodurch keinerlei Sicherheit für eine zeitnahe Rückzahlung vorhanden ist.

  2. Exporo arbeitet also nur mit gewerblichen Kunden zusammen, könnt ihr berichten, wie ihr diese Projektentwickler überprüft?

    Der Projektentwickler und das Projekt werden im Rahmen eines mehrstufigen Due Diligence Prozesses geprüft. Darunter fallen eine umfassende Bonitätsprüfung der Entwickler und persönliche Interviews. Auch die Erfahrung des Projektentwicklers spielt bei der Auswahl eine Rolle.

  3. Und wie wird das eigentliche Immobilienprojekt geprüft?

    Wie eben erwähnt, durchlaufen auch die Projekte einen mehrstufigen Due Diligence Prozess. Dabei werden im ersten Schritt allgemeinere Daten zum Objekt abgefragt und ein Projektplausibilitätscheck durchgeführt. Wenn ein Projekt durch die erste Phase kommt, folgt die zweite Phase mit einer detaillierten und umfassenden Prüfung, u.a. der Wirtschaftlichkeit und der ausführlichen Prüfung der Sensitivitäten.

  4. Was muss ich mir unter einem Projektplausibilitätscheck vorstellen?

    Die Prüfung der Sensitivitäten beschreibt die Sensitivitäts- oder Empfindlichkeitsanalyse, es ist eine Methode, mit der bewertet wird „wie empfindlich Kennzahlen auf kleine Änderungen von Eingangsparametern reagieren.“ Mehr Informationen lassen sich auch bei Wikipedia finden.

  5. Ihr führt bei dem Projektentwickler und bei dem eigentlichen Projekt eine ganze Reihe an Prüfungen durch. Habt ihr bei Exporo die ganze Expertise im Haus oder arbeitet ihr mit externen Spezialisten zusammen?

    Die Expertise erfolgt intern durch ein breit aufgestelltes Team von Experten, die über jahrelange Erfahrungen im Immobilienbereich verfügen und in verschiedenen Banken in der Analyse gearbeitet haben. Zusätzlich nutzen wir ein proprietäres Tool, womit der komplette Due Diligence Prozess beschleunigt wird. Es werden aber auch teilweise externe Gutachten herangezogen und externe Sachverständiger, Anwälte oder Controller beauftragt.

  6. In Gesprächen mit meinen Lesern hatte ich bereits Mehrfach die Befürchtung herausgehört, dass Exporo zu viel Geld für Marketing und die 100-Euro-Prämien ausgibt. Manch einer befürchtet, dass Exporo das Geld lieber für die Prüfung und das Monitoring von den Projektentwicklern und den Projekten fließen sollte. Wie lautet da eure offizielle Antwort auf diese Befürchtungen bzw. Forderungen?

    Bei Exporo arbeiten wir daran, die führende Plattform für digitale Immobilieninvestments in Europa zu werden. Um das zu erreichen, investieren wir selbstverständlich in unsere Produkte und deren Prüfung. Ganz wesentlich in jedem Produkt-Lebenszyklus ist das Reporting und das Monitoring.
    Daher haben wir Bereich Real Estate viel Anstrengungen und auch Geld aufgewendet um Technologien und Mitarbeiter aufzubauen. Um unser Ziel – in ganz Europa aktiv zu werden – zu erreichen, investieren wir darüber hinaus auch in den Ausbau unserer Bekanntheit und in die Gewinnung neuer Kunden.

  7. Neben euren Prüfungen muss jedes eurer Projekte auch von der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) freigegeben werden. Welche Aufgabe hat die BaFin beim Immobilien Crowdinvesting? Was genau prüft die BaFin? Sorgt die BaFin mit ihrer Prüfung für ein „mehr“ an Sicherheit?

    Diese Frage ist gut und wichtig: Die BaFin hat sehr viele Aufgaben – wie der Name sagt, beaufsichtigt die BaFin sämtliche Finanzdienstleistungen in Deutschland.
    Allerdings ist es sehr wichtig zu wissen: Die BaFin prüft die einzelnen Projekte nicht inhaltlich. D.h. die BaFin prüft nicht, ob der Projektentwickler eine gute Bonität hat oder ähnliches.

    Um eine Vermögensanlage öffentlich anzubieten oder zu emittieren, muss man in Deutschland ein sogenanntes Vermögensanlagen-Informationsblatt (kurz „VIB“) erstellen. Das VIB ist ein dreiseitiges Dokument, auf welchem die wesentlichen Informationen zu einer Vermögensanlage publiziert werden müssen. Es muss nach fest vorgegebenen Kriterien erstellt werden. Die Kriterien, nach denen ein VIB erstellt werden muss, gibt der Gesetzgeber vor – die letzte Neuerung dieser Kriterien ist gerade im Juli 2019 erfolgt.

    Die BaFin hat die Aufgabe, die VIBs daraufhin zu überprüfen, ob sie den gesetzlichen Kriterien entsprechen. Dabei geht es – und das ist sehr wichtig – nicht um eine inhaltliche Prüfung, denn die BaFin hat keinerlei Hintergrundinformationen zu den Vermögensanlagen. Die BaFin weiß also nicht, ob es wirklich stimmt, dass der Projektentwickler bei diesem bestimmen Projekt tatsächlich 10 Wohneinheiten bauen möchte oder ob es nur 2 Wohneinheiten sind. Die BaFin weiß nicht und prüft auch nicht, ob die Anschrift des Projekts richtig ist. Die BaFin prüft, ob die gesetzlichen, formellen Kriterien bei der Erstellung des VIBs eingehalten worden sind.
    Für die Richtigkeit der Angaben in einem VIB haftet die BaFin also keineswegs und sie sorgt auch nicht direkt für mehr „Sicherheit“ bei einer Vermögensanlage.

  8. Ein Projekt wurde freigegeben, die Finanzierung war über Exporo erfolgreich und die Immobilie wird nun realisiert, wie überprüft ihr die Entwicklung und die Fortschritte von Projekten?

    Jedes Projekt wird quartalsweise vom Team Controlling für ein Reporting abgefragt.
    Dabei werden die Projekte aus diversen Blickwinkeln überprüft, wie z.B. Bautenstände, Vertriebsaktivitäten und die Einhaltung der Verträge. Die aktuellen Sachstände werden dann mit den vom Projektentwickler zur Verfügung gestellten Dokumenten validiert: dazu zählen unter anderem Fotos, Werkverträge, Kaufverträge und betriebswirtschaftliche Auswertungen.
    Die Mitarbeiter des Controllings sind auch durch das Quartal hinweg mit dem Projektentwickler zu anstehenden Themen im Austausch und besuchen die Baustellen bei Möglichkeit.

  9. Wenn euch beim Bau etwas nicht gefällt, was habt ihr für Möglichkeiten
    einzugreifen? Das Geld ist ja bereits an den Projektentwickler geflossen. Habt ihr überhaupt noch eine Handhabe in so ein Projekt regulierend einzugreifen?

    Exporo zahlt bei vielen Projekten die (Anleger-)Darlehen mit Baufortschritt aus. Das heißt, dass nach einem Funding nur Gelder an den Projektentwickler ausgezahlt werden, wenn ein gewisser Bautenstand erreicht wurde und nachgewiesen ist.
    Abseits der Auszahlung nach Baufortschritt hat Exporo wenig Einfluss auf den Projektverlauf nach Funding.

  10. Du sagst, dass bei vielen Projekten nach Baufortschritt ausgezahlt wird.
    Kann ich als Investor dem Projektsteckbrief entnehmen, ob nach Baufortschritt oder nicht gezahlt wird?

    Kurz und knapp nein, als Investor hat man keinen Einblick darauf, ob nach Baufortschritt bezahlt wird oder nicht, es kommt darauf an, ob die Crowdgelder das einzige Fremdkapital des Projektes sind, dann wird i.d.R. in Tranchen ausgezahlt.
    Wenn zusätzlich noch eine Bank involviert ist, werden die Crowdgelder i.d.R. vorab in einer Summe – z.B. zum Ankauf des Grundstücks – zur Verfügung gestellt und die Bank zahlt ihren Kredit dann in Tranchen nach Projektfortschritt aus.

  11. Exporo bietet ein 7-stufiges Rating an. Was genau bedeutet das Rating für mich als Investor? Kann ich vom Rating die Ausfallwahrscheinlichkeit ableiten?

    Mithilfe der sogenannten Exporo Klassen können Anleger auf den ersten Blick Projekte einschätzen und untereinander vergleichen. Die Klasse misst das relative Risiko anhand verschiedener Kriterien, wobei AA die bestmögliche Bewertung und F eine weniger gute Bewertung darstellt. Trotz einer intensiven und sorgfältigen Vorprüfung durch Fachleute ist die Anlageform natürlich trotzdem mit einem Risiko verbunden und kann zum Totalverlust führen.
    Die Rückzahlungsquote liegt aber nach wie vor bei 100 %.

Meine Einschätzung von Exporo und ein Blick in mein Portfolio

Exporo ist wirklich auf Zack. 2018 war für Exporo bereits ein Rekordjahr und 2019 wird sicherlich erneut ein absolutes Erfolgsjahr für die Hamburger werden.

Mit den Bestandsimmobilien (Was ist das?) hat Exporo ein echt innovatives und sehr interessantes Produkt / Angebot auf den Markt gebracht.

Jetzt testet Exporo die Blockchain auf Ethereum Basis und möchte damit den Verwaltungsaufwand reduzieren und mehr Transparenz schaffen. Der Bonus für uns Investoren? Vermutlich ein deutlich niedrigeres Mindestinvestment. 

Zudem hat Exporo von deutschen und internationalen Venture-Capital-Investoren satte 43 Mio. Euro für das weitere Wachstum einsammeln können. Auch über die weiteren Pläne wird es im zweiten Teil meines Interviews gehen.

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Die 1000 Euro Mindestinvestment

Investieren in Anleihen – super!
Weißer Kapitalmarkt – super!

1000 Euro pro Projekt – Ausbaufähig!

Aktuell hat Exporo mit den 1000 Euro Mindestinvestment keine Probleme. Projekte mit mehreren Millionen Euro werden in wenigen Stunden gefundet. Warum sollte Exporo etwas ändern. Es gibt scheinbar genug Investoren, die damit keine Probleme haben! Warum also meckern?

Mein Investment-Ziel ist eine breite Diversifikation. Nicht nur über Anlageklassen hinweg, sondern auch innerhalb einer Anlageklasse.

Bei Exporo habe ich aktuell 6 Projekte. Bei EstatetGuru im Baltikum sind es 42.

Bei EstateGuru habe ich dafür 2100 Euro benötigt, da ich hier mit 50 Euro investieren kann. 42 Projekte werde ich nach aktuellem Stand bei Exporo nie erreichen. 

Daher lege ich mein Fokus bei Exporo auf die Bestandsimmobilien und werde langsam aber stetig meine Projektzahl erhöhen und hoffen, dass ich bald mit 100 Euro einsteigen kann. 100 Euro würden es mir erlauben in viel mehr Projekte zu investieren und hier viel breiter zu diversifizieren.

Dein 100 Euro Cashback wartet – Bis zum 31.10.2019

Wenn dein Interesse geweckt ist, hier geht es zur Übersicht * für die Bestands-Projekte.
Sichere dir 100 Euro Cashback und melde dich über meinen Partnerlink an. Um die 100 Euro zu erhalten, sind folgende Schritte notwendig:

  1. Gehe auf die Seite https://exporo.de * und registriere dich mit einem Klick auf den Button „Anmelden“ oben rechts.
  1. Klicke auf „Registrieren“ und gebe deine E-Mail-Adresse ein. Du bekommst nun eine Bestätigungsmail. Die Registrierung an sich ist unverbindlich und kostenlos.
  1. Vervollständige deine Angaben im Registrierungsformular und gebe den Registrierungscode „101690“ in das Feld „Empfohlen von“ ein. Wenn du direkt über meinen Link gekommen bist, kann das Feld bereits vorausgefüllt sein oder es ist gar nicht mehr sichtbar.
  1. Nach erfolgreich abgeschlossener Registrierung erhältst du eine E-Mail mit einem Aktionscode.
  1. Wähle nun ein Immobilienprojekt aus und gebe beim Investmentprozess diesen Aktionscode in das entsprechende Feld ein.
  2. Die 100 Euro werden dir nach Ablauf der Widerrufsfrist auf dein Konto überwiesen.

Was für Projekte werden zum Investieren angeboten?

Exporo bietet aktuell eine ganze Reihe von Projekten an. Aktuell laufen 3 Bestandsprojekte und 3 Finanzierungsprojekte. Nutze die 100 Euro Cashback und erhalte so direkt 10 % deines eingesetzten Kapitals zurück!

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Das Bestands-Projekt „Mitten in Göttingen“
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Das Finanzierungs-Projekt „Urban Living“

Und jetzt direkt zum zweiten Teil des Interviews

Mein Interview mit Exporo ist an dieser Stelle noch nicht beendet. Hier kannst du jetzt den zweiten Teil lesen:

 

 

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