Immobilien sind und bleiben eine der beliebtesten Geldanlagen überhaupt. Auch Corona hat dem Immobilien-Boom in Deutschland nichts anhaben können – im Gegenteil – die Preise steigen rasant weiter.
Laut Immowelt liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis eines Hauses in Deutschland bei 2600 Euro. Bei Eigentumswohnungen liegt der Durchschnittspreis im Q1/2021 sogar bei fast 3100 Euro pro m² (Quelle: Statista).
Immobilien zu kaufen wird immer teurer. Immobilien zu finden, die gute positive Renditen erwirtschaften gleicht immer mehr der Suche nach der Nadel im Heuhaufen.
Kommen dann noch Ärger mit den Mietern, Mietausfälle oder auch Reparaturen dazu, dann kann die Rendite einer Eigentumswohnung schnell negativ werden. Und genau das gilt es zu vermeiden. Hier kommt die Diversifikation – die Risikostreuung – ins Spiel.
Um Ausfälle oder ungeplante Kosten bei einer Immobilie abzufangen, würde ich mir ein Immobilienportfolio mit mehreren Immobilien zulegen. Was in der Theorie gut klingt, ist in der Praxis zwar richtig und wichtig aber schwierig umzusetzen. Denn du wirst hier schnell mit schwindelerregenden Beträgen jonglieren müssen. Und genau das ist etwas, was nicht jeder Anleger tun möchte.
Immobilien mit kleinen Beträgen – Crowdinvesting macht es möglich
Ich habe daher einen Weg gesucht, wie ich von Immobilien profitieren kann – aber keine hohen Kredite aufnehmen oder große Geldbeträge benötige.
Zudem möchte ich selbst keine Arbeit mit der jeweiligen Immobilie haben:
- Ich möchte keine Handwerker / Reparaturen organisieren,
- ich möchte keine Mieter mahnen und
- ich möchte auch nicht meine Samstage damit verbringen nach potenziellen Nachmietern suchen zu müssen.
Damit ich diese ganzen Nachteile nicht habe, nehme ich es auch in Kauf, dass mir die Immobilie im Endeffekt gar nicht persönlich gehört. Eine anteilige Beteiligung an den Überschüssen – natürlich ohne Nachschusspflichten – reichen mir völlig aus.
Exporo, EstateGuru und Co
2017 habe ich das Immobilien-Crowdinvesting für mich entdeckt, das die oben beschriebenen Vorteile für mich lieferte. In den ersten Jahren drehte sich das Geschäft um die Entwicklung von gewerblichen Immobilien – Einkaufscenter, Wohnanlagen, Bürokomplexe usw.
Ich habe mit 50€ oder 100€ einen gewerblichen Immobilien-Entwickler mit Mezzanin-Kapital unterstützt, dieser hat die Immobilie gebaut und nach dem Verkauf wurde ich mit meiner versprochenen Rendite entlohnt. Je nach Plattform und Land lag diese zwischen 4% bis 13% p.a.
Doch es kam in Einzelfällen auch vor, dass der Immobilien-Entwickler die Grätsche machte – also pleiteging. Da ich in diesem Fall als Mezzanin-Kapitalgeber mit meinem Nachrangdarlehen an letzter Stelle stand – war meist das eingesetztes Kapital verloren. In meinem eigenen Portfolio ist dieser vollständige Kapitalverlust nach gut 100 abgeschlossenen Projekten noch nicht eingetreten. Aber es ist anderen Anlegern durchaus schon passiert.
Propvest – Beteilige dich an vermieteten Immobilien
Die Anbieter der Plattformen haben schnell erkennt, das Baurisiko bzw. das Entwicklungsrisiko der Immobilien ist hoch. Im Ausland helfen sich Plattformen mit der erstrangigen Sicherheit, dieses Risiko zu minimieren – bisher mit Erfolg. Auch Exporo hatte bereits Projekte mit erstrangiger Sicherheit im Portfolio.
Aber warum nicht einfach das Geschäftsmodell einfach etwas anpassen und selbst bestehende Immobilien kaufen, verwalten und vermieten und den Anlegern eine Beteiligung an den Mieteinnahmen und an einer ggf. positiven Immobilienentwicklung anbieten?
Gesagt getan! Hier war Exporo Vorreiter und startete die Exporo Bestandsimmobilien.
Der größte Vorteil – aus meiner eigenen Sicht als Anleger: Die Immobilien, in die ich investiere, die stehen schon – sind also schon gebaut und fertig. Du als Anleger investierst deine 100€ oder 500€ nicht in eine „Idee“ oder in ein Vorhaben, sondern in eine bereits fertig gestellte Immobilie, die:
- bereits vermietet ist (bei gewerblichen Mietern oft auch sehr langfristig)
- oft neuwertig ist oder frisch renoviert wurde
- ein Exposé anbietet
- und ein Gutachten / eine Bewertung vorliegen hat.
Wie findet Propvest die Immobilien?
Mitlerweile hat Exporo die Bestandsimmobilien ausgegliedert und vertreibt das Angebot nun unter der Marke „Propvest„.
Propvest durchsucht und bewertet den Immobilienmarkt für uns. Dabei legen die Experten Wert auf folgende Aspekte:
- Lage
- Zustand der Immobilie
- Langfristige Vermietbarkeit
- Mietniveau
- Kaufpreis
- Rentabilität
Also eigentlich auch genau auf die Punkte, auf die jeder Käufer auch selbst achten würde.
Natürlich musst du dich bei der Immobilienauswahl auf die Expertise vom Propvest und deren Mitarbeiter*innen verlassen. Zudem arbeitet Propvest aber auch mit technischen Gutachten, welche von unabhängigen externen Partnern wie z.B. der Dekra erstellt werden.
Bei Propvest werden zudem keine Einfamilienhäuser von Tante Erna oder Onkel Otto gesucht und gekauft, sonders es geht weiterhin um größere / gewerbliche Objekte wie z.B.:
- Wohnanlagen
- Büroimmobilien mit staatlichen Mietern
- Büroimmobilien mit langfristigen und bonitätsstarken Mietern
- Ärztehäuser
- Nahversorgungsimmobilien
- Gemischt genutzte Immobilien mit ausgewogenem Mietermix (bspw. Wohn- und Geschäftshaus)
Wer verwaltet und pflegt die Immobilie? Wer sucht Nachmieter usw.?
Das gesamte Management der Immobilie wird dir von Propvest abgenommen. Die genauen Kosten kannst du in den jeweiligen Profilen und den Unterlagen der Immobilie entnehmen. Meist wird mit Hausverwaltungen zusammengearbeitet.
Folgende Tätigkeiten werden u.a. für dich übernommen:
- Umsetzung der geplanten Strategie für die Immobilie und des Businessplans
- Dienstleistungs- und Versorgungsverträge zu verhandeln und abzuschließen
- Verhandelte Garantie- und Maßnahmenpakete umzusetzen
- Festgestellte Mängel beheben zu lassen
- Eigentümervertretung
- Und vieles mehr rund um das Immobilien- und Vermietungsmanagement
Wie kannst du investieren?
Bei Propvest gibt es zwei Wege, wie du in diese Bestandsimmobilien investieren und von den Mieteinnahmen profitieren kannst.
Der erste Weg: PROPVEST Immobilien-Sparplan
Aktionäre und ETF-Fans werden ihn bereits kennen: den Sparplan.
Bei Propvest kannst du in zwei einfachen Schritten deinen Immobilien-Sparplan anlegen. Der Mindestbetrag liegt lediglich bei 25 Euro! Wer es einmal ausprobieren möchte, der bekommt aktuell auch noch 25 Euro Startguthaben.
Im zweiten Schritt gibst du deine Kontodaten ein.
Mehr ist es dann auch nicht. Dein Sparplan ist angelegt und bereit.
Monatlich (immer am 15.) wird dein Sparbetrag investiert und automatisch diversifiziert. Diesen Service lässt sich Propvest – ähnlich wie bei ETF-Sparplanen – etwas kosten, und zwar 0,5 % p.a.
Wie auch bei einem ETF-Sparplan kannst du auch hier deinen Immobiliensparplan wieder löschen – mit einer Frist von 14 Tagen.
Per Mausklick kannst du deinen Sparplan auch pausieren oder mit einer Einmalzahlung befüllen. Auch die Auszahlung ist ganz einfach durchzuführen.
Beim Investieren ist es immer wichtig zu diversifizieren. Daher plant Propvest bis zu 5 neuen Bestandsimmobilien pro Monat anzubieten und die Sparplan-Investments auch auf den Zweitmarkt (den Handelsplatz) auszuweiten.
Aktuelle Neukunden Aktion
Hier kannst du dich bei Propvest registrieren *.
Der zweite Weg: PROPVEST Select
Du gehörst zu den Menschen, die gern die volle Kontrolle haben und jedes Projekt manuell auswählen wollen? Dann ist Propvest Select dein Weg.
Denn hier investierst du nur, wenn du es willst und kannst bei jedem Investment neu entscheiden, wann, wie und wo du investierst.
Eine Sache gibt es hier aber zu beachten! Beim manuellen Investieren kommt es auf deine eigene Motivation und Zeit an. Oft lässt man es dann doch schleifen und man kommt nicht vorwärts. Der Sparplan ist dagegen wie eine Maschine und schläft nicht.
Wer manuell investieren möchte, der muss ebenfalls nur 25 Euro pro Projekt einsetzen. So kannst du auch hier schnell ein breit diversifiziertes Portfolio aufbauen.
Wie hoch ist die Rendite?
Eine feste, versprochene Rendite gibt es hier nicht.
Die Rendite ist von vielen Faktoren abhängig. Sei es nun ungeplante Reparaturen oder ein Mieterausfall. Daher gibt es für uns Anleger nur eine Prognose. Diese kann zwischen knapp über 3 % bis hin zu knapp 5 % Rendite pro Jahr liegen.
Wo kommt die Rendite denn her?
Ganz grob beschrieben nimmt Propvest alle Einnahmen der Immobilie (z.B. die Mieten) und zieht alle Kosten (z.B. Verwaltung, Reparaturen, …) ab. Was übrig bleibt, wird an die Anleger verteilt. Investiert wird mit dem Sparplan immer zum 15. eines jeden Monats. Verzinst wird aber das ganze Quartal.
Entwickelt sich die Immobilie gut, dann kannst du auch auf dem Handelsplatz versuchen deine Anteile gewinnbringend zu verkaufen – was ebenfalls die Rendite fördert.
Wann endet das Investment?
Die Mindesthaltedauer ergibt sich stets aus den Angebotsunterlagen, in der Regel beträgt die Laufzeit der Anleihe 10 Jahre, was dann auch der Haltedauer entspricht.
Vor Ablauf der Laufzeit der Anleihe hast du die oben beschriebene Möglichkeit, dein Investment auf dem Zweitmarkt/ dem Handelsplatz zu veräußern.
Nach Ablauf der 10 Jahre wird die Immobilie weiter verkauft und 80% der Wertsteigerung an die Anleger ausgezahlt. Um das zu erreichen, muss sich der Immobilienmarkt natürlich weiterhin positiv entwickeln.
Zu jeder Immobilie werden Quartalsberichte angelegt, die allen Anlegern aufzeigen, was in den letzten 3 Monaten geschehen ist und was Propvest getan hat. Das Ganze läuft sehr transparent ab und Exporo stellt diese Quartalsberichte auch in einer zusammengefassten und öffentlich zugänglichen Form.
Exporo? Hat hier jemand Exporo gesagt?
Ja, denn Propvest ist eine Tochter der Exporo Investment GmbH. Wer auf Exporo bereits als Anleger aktiv war oder ist, der kennt sicher die Exporo Bestands-Projekte. Und genau diese Projekte wurden jetzt unter der Marke PROPVEST neu aufgelegt und optimiert (z.B. mit dem Sparplan) angeboten.
Die Risiken
Keine Geldanlage kommt ohne Risiken daher. Bei Immobilieninvestments sind diese sehr vielfältig und komplex. Hier ist zum einen das Marktrisiko zu nennen. Der Immobilienmarkt kann einbrechen und die Mieten drastisch sinken. Dadurch würden die Einnahmen-Kalkulationen von Propvest nicht mehr stimmen und die anvisierte Rendite wäre nicht mehr möglich.
Daneben steht das Immobilienrisiko. Auch wenn mit externen Gutachtern gearbeitet wird, können Schäden und dadurch aufwendige Reparaturen unentdeckt geblieben sein. Diese Kosten schmälern die Rendite.
Hinzu kommen Risiko beim Anlageprodukt des digitalen Wertpapiers und weitere.
Für jedes Immobilienprojekt gibt es die Angebotsunterlagen. Ab Seite 18 dreht sich alles ausführlich um die Risiken. Hier sollte jeder die Risiken durchlesen und für sich selbst entscheiden.
Gehört mir die Immobilie dann?
Nein, dir gehört die Immobilie nicht. Auch nicht Anteilsweise. Die Objektgesellschaft begibt tokenbasierte Schuldverschreibungen an die Anleger, über die die Anleger an den Mietüberschüssen sowie an einer Wertsteigerung der Immobilie partizipieren.
Die Anleger sind daher nicht Eigentümer der Immobilie, sondern investieren über tokenbasierte Schuldverschreibungen in die Eigentümergesellschaft der Immobilie. Einer der Hintergründe ist u.a., dass es noch kein digitales Grundbuch gibt. Das Eintragen (und wieder Austragen) von vielen hunderten Einzelinvestoren in das Grundbuch wäre aus Kosten- und aus Aufwandsgründen nicht darstellbar
Gibt es eine Nachschusspflicht?
Nein!
Das Risiko trägt hier Propvest.
Im absoluten Worst-Case-Szenario wäre aber dein investiertes Kapital verloren.
Meine Erfahrungen mit Propvest
Propvest ist erst 2021 als Marke von Exporo gegründet worden, daher ist es natürlich unsinnig hier bereits über Erfahrungen zu sprechen. Ich bin aber seit 2017 aktiver Anleger auf Exporo und investierte fleißig in die Bestandsprojekte – die nun unter Propvest laufen.
Und bisher kann ich hier wirklich überhaupt nichts Negatives berichten. Aktuell bin ich in über 10 Bestandsprojekten investiert. Daher habe ich hier auch schon Erfahrungen sammeln können und auch diese sind größtenteils positiv. Aber natürlich muss damit gerechnet werden, dass die Renditen, schwanken. Manche Immobilien erreichen die vorhergesagte Renditen und manche nicht.
Die meisten meiner Projekte hatten eine prognostizierte Rendite von 5% bis 6%. Aktuell bewegen Sie die Quartalsrenditen aber eher so um die 1%. Damit liegen meine Projekte unter den Prognosen. Aber 4% p.a. sind immer noch deutlich über dem aktuellen Zinsschnitt der Tagesgeld-Konten.
Ich muss auch dazu sagen, dass ich einige Immobilen mit Gewerbeanteil im Portfolio habe und jetzt durch bzw. mit Corona mit „Schlimmerem“ gerechnet.
Und jeder der jetzt denkt, die Rendite könnte höher sein, der soll sich mal bei den Immobilien-Besitzern umschauen. Die wenigsten Vermieter schaffen mit so wenig Aufwand die 4% Rendite pro Jahr, siehe z.B. Fokus oder FAZ. Laut FAZ machen sogar 22% der Vermieter Verluste mit ihrer Immobilien!
Daher kann ich Propvest nur jedem empfehlen, der von und mit Immobilien profitieren möchte, sich aber nicht traut selbst Immobilien zu kaufen.
Aber auch für Vermieter kann das Angebot durchaus interessant sein, da über Propvest natürlich sehr leicht in anderen Städten und Regionen investiert werden kann.
7 Tipps – Wie du Crowdinvest Projekt auswählen kannst
Gerade Einsteiger tun sich schwer die passenden Projekte auszuwählen – klar, die Erfahrung fehlt. Auf welche Punkte kann bzw. solltest du bei der Immobilien-Auswahl achten?
Du möchtest mit dem Immobilien-Crowdinvesting anfangen? Dann schenke ich dir jetzt meine 7 Tipps, die ich zur Projektauswahl bei Exporo & Propvest nutze.
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