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EstateGuru – Mein Erfahrungen nach 2 Jahren und Infos zu Ausfällen

EstateGuru – Mein Erfahrungen nach 2 Jahren und Infos zu Ausfällen

Estateguru Video Vorstellung

Nun bin ich seit über 2 Jahren auf EstateGuru (zur Webseite *) als „Immobilien Investor“ tätig und möchte dir heute von meinen Erfahrungen nach über 75 Projekten berichten. Ich werde dir EstateGuru vorstellen und dir mein Portfolio zeigen und wie ich eine Rendite von 11,2 % erreicht habe.

Natürlich gehe ich auch auf die Ausfälle ein, denn auch so ein Fall kann eintreten. Daher schauen wir uns die Sicherheiten an und wie EstateGuru diese zu Geld machen kann.  Zu guter Letzt, werfe ich noch einen Blick auf mögliche Alternativen, die du dir ebenfalls anschauen kannst.

Viel Spaß beim Lesen!

Was ist EstateGuru – Zahlen, Daten, Fakten

Wenn du noch gar nichts über EstateGuru gehört hast, dann lass mich den Anbieter kurz vorstellen.

EstateGuru bietet zwei Kreditarten an:

  1. Immobilien- und
  2. Geschäftskredite

Beide Kreditarten sind überwiegend mit erstrangigen Sicherheiten, wie Immobilien, Grundstücke oder Ländereien besichert.

Die Projekte stammen mittlerweile aus den folgenden 5 Ländern:

  1. Lettland
  2. Spanien
  3. Finnland
  4. Estland
  5. Litauen

Insgesamt wurden bereits knapp 870 Kredite mit einem Volumen von 131 Mio. Euro finanziert. Knapp 27.000 Investoren sind auf EstateGuru aktiv.

Meine bisherigen Erfahrungen mit EstateGuru nach über 75 Projekten

Meine Erfahrungen mit der Plattform sind bisher wirklich sehr gut. 2017 bin ich mit 500 Euro gestartet und habe mein Investment auf dieser Immobilien Crowdinvesting Plattform seither stark ausgebaut. Über 2200 Euro investiere ich hier aktuell.

Von meinen 75 Projekten sind bereits 43,5 % erfolgreich zurückgezahlt worden. Im Ausfall befinden sich aktuell ein Projekt, wo ich aber mit zwei Krediten investiert bin. Das Ganze nennt sich Stufenkredit, doch dazu komme ich später noch einmal zu sprechen.

Mein Kreditportfolio bei Estateguru
Mein Kreditportfolio bei Estateguru

Was richtig erfreulich ist, ist mein bisheriger Kapitalverlust von 0,0 %. Das heißt, ich habe seit 2017 keinen einzigen Cent verloren. Ganz im Gegenteil, meine Rendite liegt weiterhin bei über 11 % p.a.

Mein EstateGuru Test – Die Dienstleistungen

In diesem kleinen Test möchte ich auf ein paar Dienstleistungen und Services von EstateGuru eingehen.

Die Autoinvest Funktion

Wenn man bei EstateGuru etwas meckern möchte, dann sicherlich über die Autoinvest Funktion. Um das Tool halbwegs sinnvoll zu benutzen, musst du als Investor mindestens 250 Euro (statt der 50 Euro) pro Projekt investieren. Erst dann stehen dir alle Features und Kriterien zur Verfügung.

Der Autoinvestor ist ein Kritikpunkt bei Estateguru
Der Autoinvestor ist ein Kritikpunkt bei Estateguru

Für mich ist diese Gängelung einfach „Oldschool“ und nicht zeitgemäß. Warum EstateGuru den Investor zu so hohen Einzelinvestments drängt, verstehe ich nicht.

Das Thema Steuer

Für meine Steuererklärung bietet EstateGuru keinen finalen PDF-Bericht an, den ich einfach herunterladen könnte.
Aber das Thema Steuern kann man auch hier relativ leicht lösen. Einfach in der Tabelle „Transaktionen“, den Cashflow-Typ auf „Zinsen“ stellen und noch das Jahr selektieren. Nun wird dir oben der Gesamtertrag angezeigt. Diesen Betrag habe ich immer in meiner Lohnsteuererklärung angegeben und die letzten beiden Jahre keine Probleme gehabt.
Du kannst auch unter „Berichte ansehen“ ein PDF-Export von einem frei definierbaren Zeitraum auswählen.

Das Immobilien- / Projektangebot

Das EstateGuru mittlerweile in fünf Ländern aktiv ist, merkt man am Angebot. In den letzten Monat war die Projektlage sehr gut. Es sind immer 1-3 Projekte zur Finanzierung im Angebot, zudem kommen wöchentlich ca. 4-7 Projekte hinzu.

Natürlich kann das Angebot schwanken. Bei EstateGuru wird nicht auf Masse gearbeitet. Daher musst du immer mal damit rechnen, das es vielleicht auch weniger Projekte im Angebot gibt.

Auszug aus dem Dashboard bei Estateguru
Auszug aus dem Dashboard bei EstateGuru

Die Sicherheiten – mal ohne Rückkaufgarantie

EstateGuru bietet keine Rückkaufgarantie an und das ist auch gut so. Denn EstateGuru arbeitet mit meist erstrangigen Sicherheiten, die im Zweifel mehr Wert sein sollte als eine Rückkaufgarantie.

Erstrangige Sicherheiten

Die erstrangigen Sicherheiten sind wirklich erstrangig. Es gibt keine Bank oder ähnliches, die noch vor uns Investoren stehen würden.

Die EstateGuru Tochter „Tagatisagent OÜ“ verwaltet alle Sicherheiten für uns Investoren. Tagatisagent OÜw wird von der führenden baltischen Kanzlei TRINITI kontrolliert und hat einzig den Zweck die Sicherheiten zu verwalten.

Neben den grundbuchlichen Sicherheiten gibt es noch einen Punkt, der mit in die Sicherheiten spielt: Der LTV-Wert.

Der Loan to Value Wert

Der LTV (Loan to Value) gibt an, in welchem Verhältnis das Kreditvolumen zur hinterlegten Sicherheit steht. Ist die Sicherheit (z.B. eine Immobilie) 100.000 Euro Wert und der aufgenommene Kredit soll 70.000 Euro betragen, dann liegt der LTV bei 70 %.

EstateGuru lässt nur Projekte zu, die einen maximalen LTV von 75 % haben. Sollte die Sicherheit zu Geld gemacht werden müssen, ist so ein Puffer vorhanden.

Wer sind die Kreditnehmer?

Manch einer glaubt, dass Oma Erna oder Onkel Horst ihr Häuschen über die Immobilien Plattform finanzieren lassen können.
Das ist jedoch falsch, EstateGuru arbeitet nicht mit Privatpersonen zusammen. Die Immobilienprojekte stammen immer von gewerblichen Projektentwicklern. Die Zusammenarbeit mit gewerblichen und erfahrenen Bauunternehmern soll zudem zur Sicherheit beitragen.

Die Stufenkredite

Wenn eine Immobile entsteht, dann kann das in mehreren Schritten geschehen. Zum Beispiel: Grundstückskauf, Grundstück Rodung, Rohbau, Innenausbau, usw.

Für den Projektentwickler ist es nun von Vorteil, wenn er sich nur so viel Geld leiht, wie er gerade braucht. Damit minimiert er seine Zinszahlungen. Sich Geld in mehreren Stufen zu besorgen ist daher ein übliches Vorgehen.

Im Rahmen einer möglichst breiten Diversifikation, solltest du dir aber bewusst machen, dass du bei Stufenkrediten immer in ein und dasselbe Projekt investierst. Wie gesagt, es spricht nichts dagegen bei Stufenkredite auch in mehreren Stufen zu investieren, das ganze sollte aber bewusst passieren.

Fällt ein solcher Kredit aus, können natürlich mehrere oder auch alle Stufen davon betroffen sein!

Mein Tipp für den Anfang: Investiere immer nur in eine Stufe. Am Anfang sollte ein breites Portfolio dein Ziel sein!

Wo ist der Unterschied: Ballon und Endfällige Kredite bei EstateGuru

Die Immobilienkredite kommen mit zwei verschiedenen Rückzahlungsmodalitäten daher. Einmal als Ballon Kredit und einmal als Endfälliger Kredit. Der Unterschied liegt in der Rückzahlung der Zinsen. Beim Ballon erhältst du monatlich eine anteilige Zinszahlung vom Kreditnehmer. Bei den Endfälligen Krediten werden dir die Zinsen am Ende der Laufzeit „auf einen Schlag“ bezahlt.

Der Kundenservice

Neben dem vielfältigen Projektangebot führt die gute Kommunikation zu meiner durchweg positiven Erfahrung. In meiner Postbox finde ich immer aktuelle Informationen zu den einzelnen Status der Projekte. Bleibt doch mal eine Frage unbeantwortet, hilft der tolle Support. Der Service arbeitet schnell und ist sehr hilfsbereit.

Wie Investieren ich auf Estateguru in Immobilienprojekte?

Mein Investment lässt sich am besten so beschreiben: immer nur 50 Euro pro Projekt und immer manuell. Ich investiere nicht über die Autoinvest Funktion in Immobilienprojekte. Es werden mir einfach zu wenige Einstellungen angeboten. Ich schaue mir zudem den Kredit gern selbst an und prüfe weitere Faktoren.

Daher reagiere ich immer auf die E-Mail Benachrichtigungen von EstateGuru. Die E-Mail kommt zwar zeitlich verzögert zum Projektstart. Daher ist klar, hin und wieder verpasse ich Projekte, aber es hält sich im Rahmen. Bisher fahre ich damit recht gut und zufriedenstellend. Ich mag es sehr, mir die Projekte selbst anzuschauen. Nicht das ich von Immobilien eine Ahnung hätte oder ich mir einbilde, ich könnte anhand des Steckbriefs ernsthaft das Projekt bewerten. Nein! Mir macht es einfach Spaß, die Fotos und die Projektbeschreibung zu lesen. Es interessiert mich einfach. Das ist bei den Verbraucherkrediten, z.B.  auf Mintos, nicht der Fall, zumal hier natürlich auch nicht so viele Informationen angeboten werden.

Zudem habe ich ein paar Kriterien, die ich versuche einzuhalten. Ich möchte bei einem Kredit mindestens 11 % Zinsen haben, der LTV sollte unter 70 % (60 % sind mir noch lieber) sein und die Rangfolge der Hypothek muss auf „Erste Hypothek“ stehen.
Wenn diese drei Kriterien erfüllt sind, investiere ich zu 99 % die 50 Euro (wenn ich denn freies Kapital habe). Ansonsten gibt es von mir kein Geld.

Wie hoch ist meine Rendite?

Mein Dashboard zeigt mir aktuell 11,17 % an. Der durchschnittliche Zinssatz meiner Kredite liegt bei 11,22 %. Mit meiner Rendite bin ich also mehr als zufrieden. Zwar liege ich hier knapp unter der Rendite von Mintos, Robocash oder Viainvest. Dafür kann ich aber bei EstateGuru in Kredite investieren, die mit einer Immobilien erstrangig besichert sind und nicht in unbesicherte Verbraucherkredite.
Ich kann es nur allen Anlegern empfehlen, einen genaueren Blick zu riskieren.


  Erfahre noch mehr über Estateguru in meiner Videovorstellung zusammen mit Lars Wrobbel. Die Tage wurde auch ein offizielles Video veröffentlicht -> Zum Youtube Video

Warum stört mich die fehlende Rückkaufgarantie nicht?

Die Rückkaufgarantie will ich bei einem P2P Kredit haben, hinter dem keine „Werte“ und keine Sicherheiten liegen. Hier wird aber mit Sicherheiten wie Grundstücken oder Immobilien gearbeitet. Natürlich darf auch hier die Warnung nicht fehlen, dass in dieser Anlageform trotzdem ein sehr hohes Risiko besteht, bis hin zum Totalverlust. Für mich ist aber die Wahrscheinlichkeit deutlich geringer.  Bisher laufen meine Projekte super und ich habe keinerlei Sorgen. Gut 35 Investments habe ich bereits vollständig zurückbezahlt bekommen. Zudem einige Teilzahlungen. Aktuell habe ich 42 Kredite in denen ich investiert bin.

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Was passiert mit den Ausfällen?

Du hast einen Ausfall? Nun heißt es Ruhe bewahren. Du investierst auf EstateGuru in Immobilien. Es ist daher immer möglich, dass ein Immobilienprojekt in die Schieflage gerät. Genau aus dem Grund gibt es die erstrangigen Sicherheiten und die Obergrenze für den LTV-Wert.

Nur weil ein Kredit ausgefallen ist, bedeutet das nicht auch, dass dein Geld verloren ist. Der Status Ausfall erlaubt es aber jetzt Estateguru an die Sicherheit zu gehen und diese zu Geld zu machen.

Erstmal kann ein Kreditnehmer bis über 60 Tage in die Verspätung gehen. Bereits jetzt wird er von EstateGuru häufiger kontaktiert und der Kreditnehmer erhält Zahlungsaufforderungen.
Ist die Verspätungsfrist abgelaufen, wird das Projekt in den Status Ausgefallen gesetzt. Nun wird ein Gerichtsvollzieher eingeschaltet.

Der Gerichtsvollzieher und die Zwangsversteigerungen

Auch der Gerichtsvollzieher muss geltende Fristen einhalten und dem Kreditnehmer Zeit einräumen, in der die aufgelaufenen Schulden zurückgezahlt werden können. Der Kreditnehmer hat zudem jetzt noch die Möglichkeit selbstständig nach potentiellen Käufern zu suchen.

Verstreichen auch die Fristen des Gerichtsvollziehers, dann kann dieser beginnen die hinterlegten Sicherheiten zu Geld zu machen. Dies geschieht in der Regel über eine Zwangsversteigerung. Auch diese muss geplant und terminiert werden und es verstreicht weiter Wartezeit für uns Investoren.

Mit viel Glück ist die erste Auktion erfolgreich, wenn nicht muss eine weitere Zwangsversteigerung angesetzt werden und ggf. muss EstateGuru auch mit dem Preis runter gehen.

Ob du nun mit einer positiven oder negativen Rendite aus dem Kredit rauskommst, hängt also wesentlich vom Erfolg der Zwangsversteigerungen ab oder ob anderweitig ein Käufer gefunden werden kann.

Meine Ausfälle im Portfolio

Meine Erfahrungen mit Ausfällen auf EstateGuru sind sehr positiv. Bisher sind zwei Projekte bei mir ausgefallen. In dem ersten Ausfall, habe ich eine Rendite von 9 % erzielt und beim letzten Ausfall sogar noch unfassbare 11,86 %.

Du siehst also, ein Ausfall kann (muss aber nicht) noch mit einer guten Rendite enden.

Aktuell habe ich noch das Projekt „Tiskre“ im Ausfall. Musste ich bei den obigen beiden Ausfällen, nur 2-3 Monate Geduld investieren, warte ich bei „Tiskre“ bereits seit knapp 270 Tagen auf eine erfolgreiche Abwicklung. Laut EstateGuru ist aber endlich ein Käufer gefunden. Ich bin gespannt!

Du siehst also, bei einem Ausfall braucht es vor allem Eins: Geduld!

Der Estateguru Empfehlungscode

Estateguru bietet neuen Investoren, die sich werben lassen, einen 0,5% Bonus an. Du bekommst von Estateguru einen 0,5% Bonus auf deine durchschnittliche Investmentsumme der ersten 3 Monate. Einzige Voraussetzung ist, du musst dich über einen Partnerlink registrieren. Hierfür darfst du gerne meinen nehmen -> Jetzt registrieren und den 0,5% Bonus sichern *.
Vor allem für P2P Kreditinvestoren, die etwas Geld zum investieren übrig haben, sollten unbedingt einen Versuch in Erwägung ziehen.

Gibt es Alternativen zu Estateguru?

Ja, es gibt Alternativen zu EstateGuru.

Grupeer bietet neben Geschäftskrediten ebenfalls Immobilienkredite an. Die Immobilienkredite werden sogar mit noch höheren Zinsen vergütet und kommen mit einer Rückkaufgarantie daher. Wer also ein Freund der Rückkaufgarantie ist und keine langen Wartezeiten hinnehmen möchte, der sollte mal einen Blick in meinen Grupeer Artikel werfen.

Ansonsten wäre da noch Bulkestate, die allerdings noch deutlich kleiner sind und eine deutlich geringer Schlagzahl haben, was neue Projekte betrifft. Hier müssen Investoren also noch mehr Geduld mitbringen und längere Wartezeiten in kauf nehmen. Dafür ist die mögliche Rendite aber sogar nochmal um 1-2 Prozentpunkte höher als bei Estateguru. Auch Bulkestate arbeitet mit Sicherheiten abseits der Rückkaufgarantie.

Daneben kann sich auch ein Blick auf deutsche Immobilien Crowdinvesting Plattformen wie Exporo, Zinsland oder Bergfürst lohnen. Hier wird aber mit einem Nachrangdarlehen gearbeitet, welches mit zusätzlichen Sicherheiten wie Bürgschaften erweitert wird. Zudem liegen die Zinssätze nur bei gut der Hälfte. Dafür haben Investoren aber die Möglichkeiten in Deutschland zu investieren.

Das Fazit zu meinen Erfahrungen

Estateguru ist und bleibt meine Immobilien Crowdinvesting Plattform Nummer 1. Ich werde mein Investment in 2019 weiter stark ausbauen und weiter mein Geld von P2P Krediten (Was sind P2P Kredite?) Richtung Immobilienprojekte schieben. In meiner TOP 3 Geldanlage für 2017 gab es bereits einen tollen 2. Platz.

Ich kann ab 50 Euro investieren, habe mittlerweile 5 Länder zur Auswahl und die Laufzeiten von 12 bis 24 Monaten stören mich überhaupt nicht. Ich finde den Zeitraum noch überschaubar.

Um meine positiven Erfahrungen abzurunden, habe ich Kaspar Kaljuvee, dem CRO von Estateguru, ein paar Fragen über Sicherheiten, Risikoprüfung stellen dürfen. Das Interview findest du auf Seite 2:

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Pros

Immobilien und keine Verbraucherkredite

Diversifikation über 5 Länder

Hohe Rendite (10% bis 12%) möglich

Erstrangige Sicherheiten

Nur 50 Euro Mindestinvestment

Cons

Autoinvest unnötig beschränkt (mindestens 250 Euro pro Kredit um alle Funktionen nutzen zu können)

Langwieriges Mahn- und Inkassoverfahren

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